Bardzo częstym dylematem, zwłaszcza wśród ludzi młodych, którzy zastanawiają się nad swoim mieszkaniem jest wzięcie kredytu na 30 lat i kupno mieszkania, lub wynajęcie mieszkania i płacenie czynszu właścicielowi. Najczęstsze stwierdzenie, z którym się spotykam to: „Po co mam napychać kieszenie właścicielowi mieszkania i wynajmować od niego, skoro mogę płacić podobną ratę kredytu i spłacać swoje mieszkanie?”. Tylko czy aby na pewno to stwierdzenie jest słuszne? Odpowiedź brzmi: to zależy…

W dzisiejszych czasach koszt średniej raty kredytu faktycznie może się pokrywać ze średnim kosztem czynszu, który musielibyśmy płacić za analogiczne mieszkanie. Jakie są zatem plusy i minusy obu wariantów?

Korzyści wynajęcia mieszkania – po pierwsze mobilność

Plusem najmu jest przede wszystkim mobilność i niezależność. Czasy, w których pracownicy dostawali wyróżnienia od pracodawcy, pracując u niego 20, 30 czy nawet 40 lat już minęły. Dzisiaj pracę zmieniamy co kilka lat. W związku ze zmianą pracy, zmienia się najczęściej jej lokalizacja. I tu ukazuje się nam pierwsza z zalet, jakie ma wynajęcie mieszkania. Jeśli zmieniamy pracę, to mieszkanie, które wynajmujemy obecnie możemy zostawić i znaleźć inne – bliżej miejsca nowej pracy. Tym bardziej, jeśli pracować będziemy w zupełnie innym mieście.

Rosnące potrzeby mieszkaniowe

Z wiekiem zmieniają nam się też potrzeby mieszkaniowe. Na początku może nam wystarczyć pokój w mieszkaniu wielopokojowym, za który zapłacimy kilkaset złotych, dzięki czemu możemy zaoszczędzić i odłożyć trochę pieniędzy (choćby i na wkład własny). Za jakiś czas może pojawić się partner i dobrze, by było znaleźć jakieś wspólne gniazdko w postaci kawalerki lub mieszkania dwupokojowego – z wynajmowanego pokoju wówczas możemy zrezygnować. Czas płynie dalej i spodziewamy się dziecka. Kolejne wynajęcie mieszkania jest najlepszą decyzją. Idealnie przecież, jakby maluch miał swój niezależny pokój, więc bez przeszkód możemy znaleźć większe mieszkanie, a jeśli rodzina nam się rozrasta to możemy pomyśleć o wynajęciu domu. Jak więc widzisz wynajęcie mieszkania daje nam dużo swobody i możliwość szybkiej zmiany (oczywiście w zależności jaką umowę podpiszemy).

Co ciekawe – im większa jest nieruchomość, którą chcemy wynająć, tym będzie ona stosunkowo tańsza, tzn. za mieszkanie czteropokojowe wcale nie zapłacimy 2 razy więcej, niż za mieszkanie dwupokojowe. Dom możemy nieraz wynająć w cenie większego mieszkania. Natomiast gdybyśmy chcieli się wybudować, to rata kredytu wtedy będzie dużo wyższa niż czynsz najmu.

Wynajęcie mieszkania – zalety własnego M

Jeśli lubisz mieszkać w nowym mieszkaniu to najem będzie dla Ciebie lepszą opcją. Chcąc zmieniać aranżację własnego mieszkania, musiałbyś co jakiś ponosić koszt remontu, a wynajmując możesz po prostu co pewien okres zmieniać mieszkanie i za każdym razem mieszkać w nowym, świeżo wykończonym.

Przeciwnicy wynajęcia mieszkania uważają, że lepiej jest mieszkać „na swoim” i urządzić się według swoich upodobań, a nie czuć się, że mieszkamy u kogoś. Ok, ale z drugiej strony umowę najmu możemy podpisać nawet 10 lat i przez tak długi okres czasu myślę, że można się poczuć praktycznie jak u siebie.

Istotny jest również aspekt emocjonalny. Jeśli Ty lub Twój partner po prostu czujecie się gorzej nie mając własnego mieszkania i mieszkając w wynajętym, to warto wówczas rozważyć zakup.

Plusem najmu jest to, że nie odpowiadamy za wszystkie usterki w mieszkaniu. Jeśli zacznie szwankować np. instalacja elektryczna, albo coś się będzie działo z ogrzewaniem, to będzie to kosztem właściciela, a nie naszym.

Warto też się zastanowić, czy nasze życie będzie bardziej mobilne, czy raczej stacjonarne. Jeśli będziemy chcieli mieszkać w danym mieszkaniu przez wiele najbliższych lat i przewidzimy jakiej wielkości powinno być, gdy w przyszłości powiększy się nam rodzina, to warto wówczas rozważyć zakup mieszkania na kredyt.

Decyzja o wzięciu kredytu – co trzeba wiedzieć?

Decydując się na kredyt, trzeba też wziąć pod uwagę, że musimy mieć gotówkę. W chwili obecnej wymagany wkład własny to 20% wartości nieruchomości, jednak większość banków może zaakceptować 10% wkładu własnego. Wiąże się to z obowiązkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu, co po prostu spowoduje większą ratę Twojego kredytu. Koszty, które również musisz ponieść przy zakupie mieszkania, a których nie poniesiesz podczas najmu to:
– podatek PCC (2% wartości mieszkania),
– koszt notariusza, ubezpieczenie nieruchomości,
– prowizja dla banku (można ją wliczyć kredyt i dopłacać w racie).
Jeśli, więc planujesz zakup mieszkania za 300.000 zł to musisz liczyć się ze zgromadzeniem kapitału rzędu 40.000 zł. Kapitał to też nie wszystko. Nie dostaniesz kredytu, jeśli nie masz odpowiedniej zdolności kredytowej. To, że dobrze zarabiasz, wcale nie oznacza, że bank da Ci kredyt – możesz np. nie mieć zbudowanej historii kredytowej. Warto jest też wiedzieć jakie źródła dochodu są akceptowane przez banki, a jakie nie.

Do kredytu warto się przygotować wcześniej. W razie potrzeby możesz się do mnie odezwać – chętnie z tym pomogę 🙂 Wytłumaczę wszelkie kwestie, które trzeba rozważyć decydując się na mieszkanie na kredyt.

Część kapitałowa i odsetkowa, czyli rata za mieszkanie

Bardzo istotną rzeczą, na którą trzeba zwrócić uwagę podczas brania kredytu są stopy procentowe. Niestety nie każdy wie, że rata kredytu może ulec zmianie i w ciągu 30 lat najprawdopodobniej tak będzie! Jeśli dzisiaj płacisz 1500 zł miesięcznie to niewykluczone, że za rok czy dwa, rata może wynieść 2000 zł. Dlaczego tak jest? Rata kredytu składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa spłaca oczywiście kapitał, który pożyczyłeś z banku. Część odsetkowa to zarobek banku.

Oprocentowanie kredytu też składa się z dwóch części: marża banku (która jest stała przez cały okres kredytowania) oraz wskaźnika WIBOR, który jest zależny od wysokości aktualnych stóp procentowych. W Polsce od kilku lat WIBOR był na niemal stałym, niskim poziomie. W czasie pandemii spadł jeszcze bardziej. Obecnie mówi się o powrocie do wyższych wartości, ale kiedy to nastąpi i do jakiego poziomu? Tego niestety nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Warto jednak zastanowić się, co by było, gdyby powrócił do wartości jeszcze sprzed kilku lat.

Przeanalizujmy to na przykładzie:
– Przy kwocie kredytu ok. 300.000 zł i dzisiejszym WIBORze rzędu 0,22% rata kredytu wynosi ok. 1150 zł.
– Przy WIBORze sprzed pandemii (1,72%) rata tego samego kredytu wynosiła ok. 1380 zł.
– Jeśli WIBOR wróciłby do poziomu z roku 2010 (ok. 3,95%) to rata tego samego kredytu wyniosłaby niecałe 1800 zł.
– Jeśli natomiast przyjmiemy WIBOR z roku 2005 (4,60%), to rata wyniesie ponad 1900 zł.
– Jeszcze ciekawie wygląda sytuacja z WIBORem 19,87%, który występował w 2000 roku. Gdyby dziś wskaźnik podniósł się do takiego samego poziomu, rata wyniosłaby niecałe 5500 zł! To wzrost aż o 4350! Czy byłbyś na to gotowy?
Dlatego ważne jest to, żeby kredytować się z głową i być świadomym konsekwencji. Raczej mało prawdopodobne jest to, że WIBOR wzrośnie do dwucyfrowej liczby, aczkolwiek musimy wziąć pod uwagę, że przez najbliższe 30 lat może się wiele zmienić.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem

Na koniec podsunę jeszcze jeden scenariusz, który zawsze sugeruję rozważyć osobom chcącym wziąć kredyt na kupno własnego mieszkania. Mając zdolność kredytową warto rozważyć kupno mieszkania wynajem! Przykładowo jeśli masz zdolność kredytową na 350.000 zł i bierzesz kredyt z wkładem własnym 10%, to rata kredytu na 30 lat wyniesie ok. 1500 zł. Poświęcając trochę czasu na edukację jesteś w stanie znaleźć dobrą okazję i kupić za tą kwotę takie mieszkanie, które wynajmiesz za 3000 zł (np. wynajmując na pokoje), więc po spłacie raty kredytu zostanie Ci 1500 zł na czysto. A za te pieniądze możesz, poświęcając trochę czasu, znaleźć okazyjne mieszkanie do wynajęcia dla siebie.

Cały sekret tkwi w tym, żeby znaleźć 2 okazje: pierwsza to okazyjne mieszkanie, które kupisz w dobrej cenie, żeby wynająć z jak największym zyskiem, a druga okazja to mieszkanie, które znajdziesz do wynajęcia dla siebie. W tym scenariuszu Twoje mieszkanie kupione na kredyt będą spłacali najemcy oraz „zapłacą” też za mieszkanie w którym Ty mieszkasz. Inwestując tylko wkład własny masz mieszkanie, które Ci się spłaca, sam masz gdzie mieszkać i dodatkowo nic miesięcznie nie płacisz, podczas gdy kupując mieszkanie na kredyt dla siebie musisz uwzględnić w swoim budżecie miesięczny koszt raty kredytu.

Pamiętaj jednak o zmiennych stopach procentowych i zawsze bierz pod uwagę ryzyko ich wzrostu!

A może kupno mieszkania za gotówkę?

Powyższy artykuł dotyczył scenariusza zakupu mieszkania na kredyt, natomiast kupno za gotówkę będzie rządzić się trochę innymi prawami, ale analogicznie można rozważyć zakup mieszkania pod wynajem i wynajęcie mieszkania dla siebie. Mając zebrany kapitał na całe mieszkanie możemy również rozważyć opcję potraktowania go jako wkładu własnego i kupno kilku mieszkań na wynajem na kredyt. Doradzałem już na blogu jak bezpiecznie wynająć mieszkanie. Możemy o tym porozmawiać również na spotkaniu – odpowiem na wszelkie Twoje pytania.

Znam wiele osób, które mają po kilka/kilkanaście nieruchomości na wynajem, jednak sami mieszkają w wynajętym mieszkaniu, bo tak jest im wygodniej 🙂 To nie wstyd, to kwestia świadomości.

Jeśli masz jakieś pytania, chciałbyś dowiedzieć się więcej na temat inwestowania w nieruchomości, nie wiesz jak się zabrać za kredyt – zapraszam do kontaktu!