Jeśli zamierzasz zacząć przygodę z nieruchomościami i zastanawiasz się, co będzie dla Ciebie lepsze, podnajem czy zakup na wynajem, to dobrze trafiłeś. W tym artykule przedstawię zalety i wady obu tych przedsięwzięć.

Podnajem – poznaj go od podszewki

Podnajem jest w Polsce stosunkowo młodą gałęzią inwestowania w nieruchomości, ale z roku na rok zyskuje coraz większą popularność. Jeśli jednak nie wiesz, czym jest podnajem, to poniżej krótka definicja:

„Podnajem polega na wynajęciu przedmiotu najmu (w naszym przypadku nieruchomości) i dalszemu podnajęciu ostatecznemu najemcy. Ideą podnajmu jest zapewnienie właścicielowi stałego, comiesięcznego zysku, a poprzez zwiększenie potencjału nieruchomości np. wydzielając dodatkowy pokój lub remontując nieruchomość, jesteśmy w stanie uzyskać wyższą kwotę niż to, co płacimy właścicielowi”

Modelowy podnajem jest transakcją win-win-win (i nie chodzi tu o alkohol :)):

1. Pierwszym zwycięzcą jest właściciel, który przez okres trwania umowy ma z głowy problemy z mieszkaniem i najmem oraz może cieszyć się stałym czynszem co miesiąc, niezależnie od pustostanu.
2. Drugim zwycięzcą jest ostateczny najemca, który najczęściej w tym przypadku dostanie przygotowany, w pełni wyposażony pokój do wynajęcia w dobrym standardzie i lokalizacji (a niekoniecznie interesowałoby go całe, duże mieszkanie).
3. Trzecim zwycięzcą jesteśmy my – ponieważ zadowalając obie strony jesteśmy w stanie zarobić. 🙂

Znając teorię, możemy przejść do tego, jak to wygląda w praktyce.

Podnajem vs zakup mieszkania na wynajem

Najprościej będzie pokazać różnice pomiędzy dwoma sposobami inwestowania, zestawiając je ze sobą.

1. Podnajem możemy zacząć nie mając kapitału. Przy zakupie mieszkania musimy mieć albo gotówkę na jego zakup, albo przynajmniej na wkład własny (chociaż i na to są sposoby :))
2. Jeśli w podnajmie nie musisz zainwestować kapitału, to tym samym ryzykujesz jedynie swój czas, a nie pieniądze. Oczywiście inwestując we własne mieszkanie ryzykujesz również kapitałem. Poza tym, kupując mieszkanie musisz mieć przynajmniej podstawową wiedzę, w jaki sposób zweryfikować stan prawny oraz techniczny nieruchomości, bo uwierz mi – na nieruchomościach też można stracić.
3. Jeśli kupujesz mieszkania na wynajem, to w pewnym momencie osiągniesz limit – albo skończy Ci się kapitał, albo zdolność kredytowa. A odbudowa jednego i drugiego może chwilę zająć. W podnajmie z kolei to ile mieszkań będzie miał zależy głównie od Ciebie – w jakim tempie działasz, ile jesteś w stanie obsłużyć i jaki sam ustalisz sobie limit.
4. W związku z powyższym punktem, przy podnajmie jesteś w stanie dużo szybciej zbudować dochodowy biznes, dający solidny, miesięczny zysk, niż w przypadku zakupu mieszkań. Jak myślisz, prościej jest zdobyć w ciągu roku 12 mieszkań do podnajmu czy kupić 12 mieszkań?
5. Podpisując umowę podnajmu ustalasz stały czynsz z właścicielem, więc przez okres trwania umowy wiesz, jaką kwotę jesteś zobowiązany płacić. Jeśli inwestujesz w mieszkanie w oparciu o kredyt, to musisz liczyć się z ewentualnym wzrostem stóp procentowych, przez co rata kredytu może wzrosnąć (więcej na ten temat przeczytasz w tym artykule https://arturkucharzyk.pl/wynajmowac-czy-kupic-mieszkanie-na-wlasnosc/). Jeśli kupujesz za gotówkę, to oczywiście za jakąkolwiek kwotę wynajmiesz mieszkanie, będzie to stanowiło dla Ciebie zysk. Mniejszy bądź większy, ale przynajmniej nie będziesz ponosić comiesięcznych kosztów takich jak kredyt lub czynsz do właściciela podnajmowanego mieszkania.
6. Remont – jeśli trafisz na mieszkanie, które wymaga remontu, to w przypadku podnajmu inwestujesz w nieswoje mieszkanie. Oczywiście warto negocjować warunki remontu z właścicielem, ale remontu, który przeprowadzisz, nie weźmiesz z powrotem dla siebie (oczywiście poza meblami). Jeśli kupujesz mieszkanie na własność, to remontujesz własne mieszkanie i zwiększasz wartość SWOJEJ nieruchomości.
7. Biznes podnajmu wymaga od Ciebie również prowadzenia działalności – czy to w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, czy spółki, ale już od pierwszego mieszkania musisz działać jako firma. Kupując prywatnie mieszkanie na wynajem, możesz to robić jako osoba fizyczna. Niestety nie będziesz mógł wynajmować nieskończonej liczby mieszkań nie mając działalności, ale na ten moment fiskus nie ma jednoznacznego stanowiska i w ten sposób czasem i wynajem dwóch mieszkań powinien stanowić działalność gospodarczą, a czasem i dziesięciu mieszkań na wynajem działalnością nie jest. Jak to przeważnie w polskich przepisach bywa – kwestia urzędniczej interpretacji. Jeśli interesują Cię kwestie związane z aspektem prawnym i podatkowym najmu, to zachęcam Cię do zapoznania się z blogiem https://wynajmistrz.pl/.
8. I na koniec – jeśli kupiłeś mieszkanie na wynajem w oparciu o kredyt, to gdy je wynajmujesz najemcy spłacają Twój kredyt. Dobrze też by było, żeby zostawała Ci dodatkowo jakaś nadwyżka (nawet na wypadek wzrostu stóp procentowych). W podnajmie, to Ty spłacasz kredyt właścicielowi 😉 (zakładając, że ma kredyt). Chodzi o to, że w przypadku własnego mieszkania po kilkudziesięciu latach będzie Twoje, w pełni spłacone, natomiast w podnajmie, nawet po kilkudziesięciu latach umowy najmu, właścicielem nie zostaniesz.

Jak więc widzisz obie formy inwestowania w nieruchomości mają swoje wady i zalety. Tak naprawdę jedno z drugim się nie wyklucza! Warto pomyśleć o połączeniu obu form inwestowania.

Dla początkujących jednak podnajem

Nie mając doświadczenia w nieruchomościach, warto rozważyć podnajem. Oczywiście wiedza to podstawa – pamiętaj, że w tym biznesie odpowiadasz za mieszkanie właściciela. Głupio byłoby dać plamę już na starcie. Z biegiem czasu, budując ten biznes solidnie, zaczniesz zarabiać coraz więcej i także coraz więcej ciekawych ofert zacznie do Ciebie trafiać. Mając bezpieczne zaplecze w postaci comiesięcznego czynszu z podnajmu, dobrze jest pomyśleć o zainwestowaniu we własne mieszkania na wynajem. A z biegiem czasu nawet o flipach (kupowaniu mieszkań, remoncie i sprzedaży ich z zyskiem).

Bez względu na inwestycję – wiedza to podstawa

Obojętnie, na którą formę się zdecydujesz, warto zdobyć trochę wiedzy – przynajmniej tej podstawowej, żeby zwyczajnie nie wtopić. W końcu dużo oszczędniej jest uczyć się na błędach popełnianych przez kogoś innego niż na własnych 🙂 Między innymi w tym celu napisałem książkę „Podnajem od A do Z: Poradnik nie tylko dla podnajemców”. Dowiesz się, jak krok po kroku przygotować się do tego biznesu i jakich błędów unikać (do nabycia tutaj https://arturkucharzyk.pl/ksiazka/).

W sieci znajdziesz też wiele materiałów dotyczących podnajmu oraz inwestowania w nieruchomości na wynajem. Jeśli ten temat Cię interesuje, zajrzyj na mój fanpage na Facebooku https://www.facebook.com/arturkucharzykpl/. Znajdziesz tam dodatkowe darmowe materiały w tym zakresie.

Jeśli masz pytania związane z tym tematem lub coś jest dla Ciebie niejasne, to śmiało napisz maila, bądź skontaktuj się ze mną przez Messenger. Życzę samych udanych inwestycji!