Ciekawostki i mity na temat podnajmu nieruchomości - Artur Kucharzyk

Ciekawostki i mity na temat podnajmu nieruchomości

W branży nieruchomości pojawiło się wiele mitów. Niektóre zostały szybko obalone, inne zostały z nami na dłużej. To samo tyczy się podnajmu, gdzie również możemy się spotkać z często powtarzalnymi mitami, które dzisiaj postaram się obalić i wytłumaczyć, dlaczego jest tak, a nie inaczej. Zapraszam do lektury!. Ajeśli wolisz obejrzeć wideo poradnik, kliknij poniższy link: 

Mit 1 – muszę zarabiać określoną kwotę na jednym mieszkaniu

Jednym z najbardziej popularnych mitów jest to, że trzeba zarabiać minimum 1000 zł na jednym mieszkaniu. Pewnie słyszeliście o tym, jeśli interesujecie się nieruchomościami. Słysząc tą opinię, często zastanawiam się, dlaczego akurat tysiąc? Co powoduje, że “musisz tyle zarobić” i z czego to wynika?

Chciałbym żebyście spojrzeli na tą kwestię z innej perspektywy, dlatego przekornie zapytam, ile chcesz zarabiać minimalnie na etacie?
Z pewnością każdy czytający to pomyśli o zupełnie innej kwocie. Wszystko przez różnicę wymagań i preferencji.

Zadam więc kolejne pytanie – czy wypłata w kwocie 3000 zł na etacie to dużo, czy mało? Znów wszystko zależy od sytuacji, w której się obecnie znajdujesz. Jeśli jesteś studentem pierwszego roku, który do tej pory nie zarabiał własnych pieniędzy, to ta kwota może wydawać się bardzo fajną ofertą. Z drugiej strony, jeśli do tej pory byłeś dyrektorem banku lub kierownikiem w dużej firmie i zarabiałeś 30 000 zł, to oferta pracy za 3000 zł nie będzie atrakcyjna. Wszystko więc zależy od Twojej sytuacji.  

Podnajem nieruchomości – analiza zysków

Przykład I

Załóżmy, że masz nieruchomość, która generuje mityczne 1000 zł dochodu, ale musisz zainwestować 50 000 zł w jej remont. Umowę podnajmu podpisujesz z właścicielem na trzy lata. Więc co daje Ci ten 1000 zł?

36 miesięcy X 1000 zł = 36 000 zł

Jednie to, że przy dobrych założeniach zarobisz przez ten czas 36 000 zł, przy dużo większym wkładzie własnym, co jest mało opłacalną transakcją.  

Przykład II

Weźmy pod uwagę inny przykład. Masz mieszkanie, na którym możesz zarobić 500 zł. Jest to kawalerka, którą od właściciela wynajmujesz za 600 zł. Jego zdaniem warto Ci ją oddać, ponieważ on wyjeżdża, a skoro nie musi do niej dokładać i co miesiąc jeszcze dostanie umówioną kwotę, to dla niego fajna oferta. Nieruchomość jest gotowa do zamieszkania i nie wymaga żadnego wkładu własnego, a Ty podnajmujesz ją za 1100 zł.

W tym przypadku uzyskany dochód w postaci 500 zł miesięcznie jest bardzo atrakcyjny. Takich kawalerek możesz przyjąć kilka i wówczas comiesięczny dochód będzie o wiele wyższy.

Czy musisz więc na każdym mieszkaniu zarobić 1000 zł. Według mnie niekoniecznie. Jednak to Ty musisz zdecydować, ile chcesz zarabiać.  

Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia

Kiedy byłem studentem i podnajmowałam mieszkania, zarobek w wysokości 400 – 500 zł to była dla mnie dobra kwota. Warto zwrócić uwagę, że był to rok 2014. Na podnajmie dwóch mieszkań zarabiałem 1100 zł, a znajomi, którzy pracowali na kasie w sklepie, otrzymywali 1200 zł.

Oni pracowali 8 godzin dziennie, a dla mnie podobna kwota była osiągana dzięki podnajmowi. W tej perspektywie była to bardzo korzysta transakcja.

Jednak w sytuacji, gdy np. prowadzę biznes i wiem, że moja godzina pracy jest warta załóżmy 100 zł, to 500 zł w ogóle nie będzie satysfakcjonujące jeśli na obsługę podnajmu będę musiał poświęcić więcej niż 5 godzin miesięcznie.  

Nie można więc mówić, że mityczny 1000 zł jest naszym punktem docelowy. Wszystko bowiem zależy od: 

  • długości umowy z właścicielem,  
  • konieczności inwestycji w remont lub jej braku,  
  • Twojego podejścia i wartości Twojego czasu pracy.  

Mit 2 -inwestycja w daną nieruchomość musi kosztować minimum X zł

Kolejny mit brzmi: inwestycja w daną nieruchomość musi kosztować x zł za dany pokój albo muszę zainwestować w dane mieszkanie minimum y zł . Często słyszę o nakładaniu sztywnych ram np. konieczności inwestowania 1000-1500 zł w każde pomieszczenie. W ramach tego budżetu możesz np. kupić łóżko, biurko, krzesło, szafę, zamek do drzwi i rolety.

Oczywiście każdy pokój potrzebuje podstawowego wyposażenia, ale skąd wziął się mit, że to Ty musisz w to zainwestować? Takie myślenie może być bardzo ograniczające. Podczas prowadzenia negocjacji z właścicielami nieruchomości, zawsze będziesz przedstawiał ten sam model.

Sytuację tą można rozwiązać inaczej. Wystarczy tak pokierować rozmową, by to właściciel wziął na siebie koszty inwestycji w nieruchomość. Dlaczego? Bo zyskuje Ciebie jako najemcę, który będzie płacił regularnie czynsz przez pięć lat, a on będzie miał spokój. 

Mit 3 – kaucja

Oczywiście możesz założyć, że każdemu właścicielowi należy się kaucja za daną nieruchomość, jednak warto odejść od tego podejścia. Przecież Ty nie jesteś zwykłym najemcą, który przychodzi z ulicy i podpisuje umowę. Jesteś przedstawicielem porządniej firmy, która zajmuje się podnajmem nieruchomości i chce na niej zarobić. Po co więc masz płacić po kilka tysięcy złotych, zamrażając de facto te pieniądze, skoro możesz je dalej inwestować np. w mieszkanie konkretnego właściciela.

Zamiast więc płacić kaucję, możesz zaproponować, że odmalujesz pokoje lub wstawisz wannę do łazienki. Pamiętaj, że to jak myślimy o danej rzeczy, wpływa na nasze działanie.  

Mit 4 – zwrot z remontu musi zwrócić się w określonym czasie

Kolejnym mitem jest przekonanie, że pieniądze z remontu muszą się zwrócić w maksymalnie x miesięcy. W miejscu “x” podstawiane są bardzo różne liczby, jednak nadal nie wiadomo, z czego one wynikają.

Najemcy często wierzą w ten mit i się go trzymają. Wiec jeśli przyjmiesz, że musisz włożyć 10 000 zł w mieszkanie a remont musi ci się zwrócić w rok, to tak będzie.

Znam osoby, które są zadowolone, że remont zwrócił im się po upływie półtora roku, ale są też tacy, którzy nie wezmą mieszkania pod wynajem, jeśli zainwestowana kwota nie zwróci się w ciągu pół roku. To wszystko zależy od indywidualnego podejścia. Nikt jednak nie powie Ci, w jakim czasie ma Ci się zwrócić remont.  

Przykładem może być lokata. Czy 2, 5 10% oprocentowania jest dla Ciebie interesującae? Dla kogoś 5% będzie szczytem marzeń, bo ma do dyspozycji lokaty 2% i ta inwestycja mu odpowiada. Jednak wytrawny inwestor mając 15%, nie zadowoli się 8%.  

Nie ma więc jednego stałego terminu, w którym pieniądze za remont muszą się zwrócić. Pamiętaj jednak o rozsądnym podchodzeniu do każdej inwestycji. Jeśli umowę podpisałeś na 3 lata, a koszty zwrócą się po 2,5 roku to ciężko mówić o trafności podnajmu. Postaw sobie realne kryteria, których będziesz się trzymał. Niech to jednak będzie Twoje kryterium, a nie zasłyszane od kogoś.  

🟨 Przeczytaj również: Jak obliczyć czy mieszkanie nadaje się na podnajem?

Mit 5 – nie muszę mówić nikomu, że robię tutaj podnajem

Moim zdaniem takie podejście jest bardzo nieuczciwe. Takich zachowań jest już coraz mniej, ale nadal się zdarzają. To psuje niestety nie tylko wiarygodność danej osoby, ale także cały rynek podnajmu nieruchomości.

Wyobraź sobie sytuację, w której przygodzisz do właściciela, rozmawiasz z nim na temat współpracy i mówisz, że zajmujesz się podnajem, a on już miał do czynienia z nieuczciwym człowiekiem. W takiej sytuacji jego zaufanie do Ciebie jest mniejsze, ponieważ został już kiedyś oszukany. Ciężko więc będzie Ci do niego trafić i zbudować obraz siebie, jako uczciwego najemcy.  

Powinniśmy się więc zawsze zachowywać rzetelnie i uczciwie. Nie z każdym właścicielem będziemy współpracować, ale kłamstwo ma krótkie nogi.

Z pewnością nie chciałbyś sytuacji, gdzie podnajmujesz kilka mieszkań, a właściciele o tym nie wiedzą, ale się dowiadują. Szansa, że polecą Cię innym, jest znikoma.  

Pamiętaj

Sama definicja podnajmu wymaga od nas założenia działalności gospodarczej lub spółki.

Kolejną rzeczą jest wpisanie w umowie możliwości podnajmu.

Teoretycznie mamy zakaz podnajmu, bo standardowy punkt umów brzmi „najemca nie ma prawa podnajmować ani oddawać w bezpłatne użytkowanie lokalu osobom trzecim”. Oznacza to, że jeśli robimy podnajem, to łamiemy ten konkretny paragraf i właściciel na tej podstawie może wypowiedzieć nam umowę.  

Jeśli jednak jakimiś różnymi sposobami spróbujesz zapewnić sobie możliwość podnajmu poprzez np. wykreślenie słowa „nie” z przytoczonej formułki to teoretycznie uda ci się „coś dla siebie ugrać”.

Ale czy naprawdę chcesz być nieuczciwym najemną, który buduje biznes na oszukiwaniu innych? Pewnie są osoby, które cieszą się z takiego sukcesu, jednak jest to bardzo płytkie i chwilowe. Nie ma bowiem niczego przyjemniejszego niż moment, gdy Ty przestajesz szukać najemców, tylko oni przychodzą do Ciebie sami.  

Tak właśnie działa moja firma zajmująca się podnajmem nieruchomości. Przez lata uczciwej współpracy zbudowaliśmy swoją pozycję na rynku, ludzie nam ufają i sami do nas przychodzą. Najlepszą gwarancją naszych dokonań są właściciele, z którymi współpracujemy. Dzięki ich rzetelnej opinii i poleceniom możemy sprawnie działać, rozwijając się dalej.   

Zostaw komentarz

Twój e-mail nie będzie upubliczniony.