Bardzo częstym problemem w podnajmie (zwłaszcza na początku naszej przygody) jest odpowiedź na pytanie, w jaki sposób obliczyć, czy dana nieruchomość nadaje się do podnajmu i czy jej wynajem będzie opłacalny. Jak to zrobić? Tego dowiesz się z dzisiejszego artykułu.  

Jeśli jednak należysz do grona osób, które wolą oglądać i słuchać porad, kliknij w poniższy link. Znajdziesz tutaj mój poradnik wideo ⬇⬇

Pojęcie opłacalności 

Zanim przejdziemy do omawiania konkretnych elementów, które musimy wziąć pod uwagę, chciałybym zaznaczyć, że ten artykuł nie jest gotowym wzorem, który pozwoli ci zweryfikować, czy dana transakcja się opłaca czy nie.

Wszystko dlatego, że to pojęcie opłacalności jest pojęciem względnym i każdy interpretuje je według własnych kryteriów. Dla jednym opłacalne mieszkanie, które warto wziąć pod wynajem to takie, które pozwala zarobić 500 zł „na czysto”. Z kolei inni uważają, że 1500 zł to wciąż nie jest niewystarczająca kwota.

Pamiętaj więc, by wszystko co dzisiaj przeczytasz, przekalkulować w zestawieniu z własnymi potrzebami.

Skoro tę kwestię mamy już omówioną, czas przejść do czynników, które powinniśmy wziąć pod uwagę przy weryfikowaniu opłacalności.  

Strona kosztów  

Na początku skupmy się na kosztach, jakie musimy ponosić co miesiąc lub jednorazowo. Następnie będziemy je zestawiać z przychodem, sprawdzając w ten sposób, czy dana transakcja nam się opłaca czy też nie.  

Kwota czynszu, tzw. odstępne 

Podstawowym czynnikiem będzie kwota czynszu, którą płacimy właścicielowi nieruchomości, czyli tzw. odstępne.

Kwota czynszu to pierwszy element jaki powinniśmy sprawdzić. Może być ona różna i warto negocjować jej wysokość. Wskazówki odpowiadające na pytanie: “Jak to robić właściwie?” przedstawię w kolejnym artykule, na który już teraz serdecznie zapraszam 😉. 

Opłaty administracyjne 

Są i takie elementy, na których wysokość nie jesteśmy w stanie wpłynąć. Mowa tutaj oczywiście o opłatach administracyjnych do spółdzielni czy wspólnoty. Musimy je jednak uwzględnić, analizując wszystkie za i przeciw.

Tylko sumując wszystkie wydatki, dowiemy się, czy warto decydować się na podnajem nieruchomości.  

Media 

Myśląc o tym aspekcie mam na myśli: prąd, gaz, wodę oraz internet. Tutaj musimy zastanowić się, jakie koszty łączne będzie generowała dana nieruchomość miesięcznie. O ile w czynsz administracyjny będzie wliczone ogrzewanie oraz woda, o tyle rachunki za gaz musimy opłacić osobno. Jeśli cała nieruchomość jest ogrzewana gazem – opłaty mogą być wyższe.

Warto tutaj myśleć przyszłościowo, ponieważ zdarzają się sytuacje, gdy nieruchomość stoi przez pewien czas pusta.  Pamiętaj więc aby wziąć pod uwagę, czy mamy jakieś zaliczki w czynszu, które trzeba będzie opłacać niezależnie od od tego czy mieszkanie będzie zamieszkane przez najemców, czy nie. Dlaczego?

Zaliczka oznacza, że płacimy z góry za coś, co będzie rozliczane w późniejszym terminie. Przykładowo czynsz administracyjny płacimy w określonej wysokości co miesiąc, bez względu na to, czy zużywamy media. Jeśli w mieszkaniu nikt nie mieszka, nie jest ono w związku z tym ogrzewane i nie ma w nim zużycia energii, to co miesiąc niejako płacimy za coś, czego nie wykorzystujemy.

Kaucja 

Kolejną rzeczą, którą bierzemy pod uwagę jest kaucja. Oczywiście (zakładając, że stan mieszkania nie ulegnie zmianie, a opłaty będą uiszczane na czas) będzie ona zwrotna pod koniec umowy.

Jednak nawet jeśli nie uważamy jej za konkretny koszt, to w przypadku podnajmu kilku mieszkań kwota rośnie, a co za tym idzie, musimy posiadać pewien kapitał na początku przygody z podnajmem.  

Pamiętaj jednak, że kaucja to element, który tak jak np. kwota czynszu podlega negocjacji. Spróbuj wytłumaczyć właścicielowi, jakie może osiągnąć korzyści podejmując współpracę. Być może w ten sposób uda się koszt całkowicie znacznie obniżyć a nawet całkowicie zniwelować kwotę tego zabezpieczenia. 

Wysokość inwestycji  

W tym słowie zawiera się kwota, jaką chcemy przeznaczyć na remont czy przystosowanie mieszkania do dalszego wynajmu. Inaczej będzie to wyglądało w przypadku wynajmu nieruchomości w całości, a inaczej gdy podzielimy ją na pojedyncze pokoje. To wszystko należy zebrać w całość i zobaczyć, ile będziesz musiał zainwestować. Może się również okazać, że to właściciel pokryje wyżej wymienione koszty lub podzielicie się nimi po połowie.   Wszystko zależy od tego, w jaki sposób poprowadzimy negocjacje.

Prowizja  

Jeżeli mieszkanie do wynajmu pozyskujemy od pośrednika, to kwota prowizji będzie de facto naszą inwestycją. Musimy ją więc brać pod uwagę, obliczając rentowność podnajmu.  

Okres umowy 

Jeśli kwota inwestycji, którą musimy „wyciągnąć” z własnej kieszeni na początku jest bardzo wysoka, a umowa będzie zawarta np. tylko na pół roku lub rok do przodu, może się okazać, że nie zdąży nam się ona zwrócić. Nie warto bagatelizować tego punktu, by ostatecznie nie zostać stratnym.    

Podsumowanie kosztów 

Wszystkie wymienione powyżej elementy, to koszty, które powinniśmy brać pod uwagę. Można je podzielić na koszty ponoszone co miesiąc oraz kwoty jednorazowe, które powinny się zwracać z bieżących zysków.   

Strona przychodów 

Strona przychodów jest prostsza do policzenia (pod warunkiem, że mamy już jakieś doświadczenie). Laikom niestety może przysporzyć na początku nieco problemów.

Przychody to kwota, którą są w stanie płacić nam nasi lokatorzy. Jeśli wynajmujemy mieszkanie na pokoje, a jest ich 4, to sumujemy czynsze za każdy z nich. W ten sposób osiągamy kwotę przychodów łącznie.  

Przykład:

Wydzieliliśmy w naszym mieszkaniu 4 pokoje jednoosobowe i wynajmujemy je po 650 zł. Ważne, by mieć świadomość czy ta opłata zawiera już media bądź opłaty administracyjne, czy może jest to kwota “netto”, do której należy doliczyć opłaty administracyjne i media. Zestawianie zawsze tych samych wartości pozwoli nam uzyskać konkretny zysk.  

Przeliczając nasz przychód, z tego mieszkania będzie to 2600 zł. Jeśli więc właścicielowi płacimy 1200 zł, opłaty administracyjne wynoszą 700 zł, to łączna kwota opłat wynosi 1900 zł.

Jeśli w to wliczony jest już czynsz, a lokatorzy dodatkowo opłacają nam media, to różnica z czynszu wynosi 700 zł.  

Zastanówmy się więc czy ta kwota realnie nam się opłaca. Pamiętaj, że od tego musimy jeszcze zapłacić m.in. podatek, uwzględnić częściową opłatę księgowości, czynsz za biuro, jeśli takie mamy i koszt naszego czasu.

Nie zawsze będzie kolorowo 

Zdarzają sytuacje, gdy w wynajętym przez nas mieszkaniu brakuje jednego lokatora.

W opisywanym powyżej przypadku, jeśli przez jeden miesiąc pokój będzie pusty, zyskujemy 650 zł przychodu mniej.

Oznacza to, że z 700 zł naszego potencjalnego przychodu brutto zostaje nam 50 zł nadwyżki. Czy ta kwota jest wystarczająca? Na to pytanie musisz odpowiedzieć sobie samodzielnie.  

Kiedy zwróci nam się pustostan? 

Co w sytuacji, gdy przez pierwszy miesiąc mieszkanie stoi puste lub zamieszkane są tylko dwa pokoje? Kiedy nam się to zwróci? W takim przypadku całe kwoty, które musimy zapłacić właścicielowi i do spółdzielni są naszym kosztem.

W pierwszej kolejności musimy zestawić kwotę przychodu i kwoty kosztów stałych oraz kwoty jednorazowe, czyli kaucja, inwestycja oraz prowizja (nie bierzemy tutaj pod uwagę kosztów poniesionych przez właściciela mieszkania). Załóżmy więc, że: 

• prowizja dla pośrednika to 2000 zł, 
• kwota inwestycji w całą nieruchomość wynosi 7000 zł, ale 4000 zł pokrywa właściciel.  W takiej sytuacji suma którą musimy zainwestować to 3000 zł.

Biorąc pod uwagę:

2000 zł kosztów prowizji + 3000 zł kosztów pośrednika otrzymujemy łącznie 5000 zł, które musimy jednorazowo zainwestować w daną nieruchomość.

Następnie zestawiamy to z naszym potencjalnym zyskiem 700 zł. Dzięki temu w łatwy sposób dowiemy się w ile miesięcy nasza inwestycja się zwróci.  

A więc dzieląc 5000 zł na 700 zł dowiadujemy się, że na zwrot z inwestycji musimy poczekać nieco ponad 7 miesięcy.

Ile powinien wynosić okres zwrotu z podnajmu mieszkania?

Jaki okres zwrotu jest satysfakcjonujący i sensowny? Nie mogę tutaj udzielić jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ każdy patrzy na to przez pryzmat własnych potrzeb i kalkulacji.  

Dla mnie bardziej istotna od czasu zwrotu inwestycji, jest długość umowy, którą podpisuje z właścicielem.

Dlaczego? Powiedzmy, że inwestycja ma się nam zwrócić na przykład w 7 miesięcy, a umowę podpisaliśmy na rok. Czy te kilka miesięcy potencjalnego zysku faktycznie rekompensuje nam całe przedsięwzięcie?

Według umowa w takiej sytuacji powinna być znacznie dłuższa.  

Z drugiej strony, gdy nie inwestujemy nic w nieruchomość, ponieważ:

• nie płacimy prowizji (bo np. sami znaleźliśmy mieszkanie)
• wszelkie koszty napraw czy kupna nowego sprzętu spoczywają na właścicie

to krótkoterminowa umową również będzie dla nas korzystna, ponieważ. Najważniejsze aby elastycznie podchodzić to tego, co nam się realnie opłaca. 

Nie należy przy tym zapominać o właścicielu, ponieważ on również musi widzieć korzyści z podjętej współpracy.

Protip – moja historia

Rozpoczynając w 2014 roku swoją przygodę z obsługą mieszkań, postanowiłem, że chciałbym wynająć trzy mieszkania, z których zarobiłbym łącznie 1100 zł. Akurat w tym pułapie mieściła się wtedy minimalna średnia krajowa i tyle zarabiali ludzie na kasie w dużych hipermarketach.

Uznałem, że na pewno będę musiał poświęcać mniej czasu na obsługę mieszkań niż pracując na całym etacie a mogę zarobić tyle samo.

Udało mi się to osiągnąć, wynajmując dwa mieszkania. Za jedno dostawałem 500 zł, za drugie 6000 zł miesięcznie.  

Warto podkreślić, że mój wkład finansowy w oba mieszkania wyniósł tylko tysiąc złotych. Wyposażenie zdobyłem dzięki bezpłatnym ogłoszeniom i jedyne, co musiałem zrobić, to wynająć przyczepkę, by przetransportowała te rzeczy.  

Gdybym kierował się mitami na temat podnajmu, pewnie w ogóle by nie zaczął.

O mitach, o których mówię możesz posłuchać w moim filmie na YouTube: Ciekawostki i mity na temat podnajmu nieruchomości

Podsumowanie 

Każdy powinien wybrać własną strategię. Może się okazać, że dla Ciebie kwota 500 zł różnicy z czynszu jest wystarczająca. Z kolei osoby, które na co dzień wykonują pracę za wyższą stawkę, nie będą usatysfakcjonowane nawet zyskiem z rzędu 1500 zł miesięcznie.  

Trzeba podchodzić do każdej kwestii indywidualnie i nie zawsze kierować się dokładnie tym, co robi konkurencja. Jej działania mogą nie być dla Ciebie dobre.